Abfärbewirkung gewerblicher Einkünfte, Share Deals & Sonderabschreibung neue Mietwohnung

Abfärbewirkung gewerblicher Einkünfte

Vermögensverwaltende Personengesellschaften erzielen ausschließlich Überschusseinkünfte. Dies sind insbesondere und mehrheitlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen.

In der Praxis ist es für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften von großer Bedeutung, Immobilen nach zehn Jahren steuerfrei veräußern zu können.

Erzielt eine Personengesellschaft neben den oben genannten Überschusseinkünften auch noch solche aus Gewerbetrieb, so färbt diese Einkunftsart auf sämtliche Einkünfte der Gesellschaft ab (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).

Nur ein Einzelunternehmer kann nebeneinander verschiedene Einkunftsarten erklären, wenn Einnahmen und Ausgaben den Bereichen getrennt zuzuordnen sind.

Bis Ende 2007 wurde auch eine höhere Steuerbelastung durch die zusätzliche Gewerbesteuer ausgelöst. Seit 2008 ist diese auf die Einkommensteuer anrechenbar und steht deshalb nicht immer im Fokus.

Der Nachteil der Abfärbung gewerblicher Einkünfte besteht besonders in der Versteuerungspflicht stiller Reserven. Diese entstehen im Zeitverlauf auch durch die Abschreibungen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilien oder Wertpapiere mit der Marktentwicklung.

Bereits geringfügige gewerbliche Einkünfte können diese Abfärbung auslösen und die Steuerfreiheit zukünftiger Veräußerungen verhindern.

In der Vergangenheit wurde höchstrichterlich entschieden, eine sehr geringfügige gewerbliche Tätigkeit färbt nicht ab.

Jedoch müssen wir im Zusammenhang mit der am 01. August 2019 veröffentlichten BFH Rechtsprechung (Urteil vom 6. Juni 2019 – IV R 30/16) feststellen, dass das Gericht eine mögliche Grenze sehr kleinlich betrachtet. Es ist praktisch nicht kalkulierbar, wann eine Abfärbung eintritt und wann nicht.

Wir empfehlen deshalb, jede noch so geringe gewerbliche Tätigkeit durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft zu unterlassen. Lassen Sie regelmäßig die Einnahmen und Ausgaben (!) vom Steuerberater auf eine mögliche gewerbliche Tätigkeit überprüfen.

Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Anknüpfend an unseren Artikel in 11/2018 möchten wir noch einmal darauf hinweisen, dass die Bundesregierung ihr Gesetzesvorhaben zur Eindämmung der Grundsteuervermeidung von Share Deals umsetzen wird. Allerdings ist die konkrete Ausstattung noch nicht ganz klar, nachdem Publikumsgesellschaften (z.B. BASF) darauf hingewiesen haben, dass in der Folge hohe Aktienumsätze an der Börse Grunderwerbsteuern ausgelöst werden können. Konsultieren Sie zeitnah dazu einen Steuerberater, wenn solche Transaktionen geplant sind.

Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen wird eingeführt

Die lang diskutierte Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen kommt.

Sie beträgt, verteilt auf vier Jahre, 20% zusätzlich zur jährlichen linearen Abschreibung von 2 % bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Begünstigt sind die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in neuen wie auch in bestehenden Gebäuden, bei denen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 der Bauantrag gestellt wurde. Im Jahr 2026 ist die letzte Möglichkeit, die Abschreibung in Anspruch zu nehmen.

Aus unserer Sicht ist es ein Tropfen auf den heißen Stein, ein echtes Steuersparmodell, wie es in den Jahren 1990 bis 1995 (ggf. Folgejahre) möglich war, wird es nicht werden. Hinzu kommen die zwei abweichenden Höchstbeträge der abgestellten Rahmenbedingungen:

a) bis 2.000 EUR/m² maximaler Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Sonderabschreibung, welche abschreibungsfähig sind
b) die 3.000-Euro/m²-Grenze, welche bei Überschreiten die Sonderabschreibung komplett ausschließt

Wir raten auch in diesem Bereich keine Investitionen nur aus steuerlichen
(Spar-) Gründen zu tätigen. Jede Investition muss betriebswirtschaftlich gut bedacht sein. Die Grenzen von a) und b) werden in der Praxis voraussichtlich zu Abgrenzungsfragen führen.