Veräußerung von betrieblichen Immobilien & Kauf einer vermieteten Immobilie
1. Steuerliche Chancen und Risiken bei der Veräußerung von betrieblichen Immobilien
Laut der jährlichen Erhebung des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) und des Bundesfinanzministeriums (BMF) stieg das Transaktionsvolumen für Immobilien in 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 12 Mrd. Euro (6,5 %).
Angesichts der immer weiter steigenden Immobilienpreise sind Immobilienverkäufe auch für Unternehmer lukrativer denn je. Allerdings haben die teilweise beachtlichen Veräußerungsgewinne einen erheblichen Einfluss auf die Steuerbelastung der Unternehmen.
Die Versteuerung der stillen Reserven bedarf insbesondere dann einer fundierten steuerlichen Planung, wenn der Unternehmer eines Einzelunternehmens oder der Gesellschafter einer Personengesellschaft die Immobilie aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen unentgeltlich eingelegt hat. Hierbei ergeben sich durch die Wahl des Zeitpunkts der Einlage bzw. der Veräußerung hohe Steuersparpotentiale.
Hat der Unternehmer bzw. Gesellschafter die Immobilie innerhalb von drei Jahren vor Einlage erworben, ist die Immobilie im Unternehmen gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 und 2 EStG mit den (privaten) Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen anzusetzen, unabhängig davon, ob die Immobilie zur Einkunftserzielung genutzt worden ist oder nicht. Außerhalb der Dreijahresfrist ist die Immobilie mit dem Teilwert (Marktwert) zum Zeitpunkt der Einlage anzusetzen.
Bei unterstellt steigenden Immobilienpreisen erhöht sich somit der Anteil der Wertsteigerung, der im Privatvermögen erfasst wird, wenn die Immobilie nach Ablauf der Dreijahresfrist eingelegt wird.
Auf Ebene des einlegenden Unternehmers ist die Einlage zum Zeitpunkt der Überführung ins Betriebsvermögen (noch) steuerneutral und führt nicht zur Versteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts im Sinne des § 23 EStG. Die Einlage einer Immobilie in das Betriebsvermögen ist jedoch dann nachträglich als Veräußerung an das eigene Unternehmen zu werten, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach seiner Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird. Der damalige Einlagewert gilt dabei für den einlegenden Unternehmer als Veräußerungspreis.
Steueroptimal ist folglich die Maximierung der steuerfreien Wertsteigerung im Privatvermögen durch eine Einlage zum höheren Teilwert nach Ablauf der drei Jahre dauernden Sperrfrist und der gleichzeitigen Sicherung der zehnjährigen Haltefrist nach § 23 EStG.
Sollte hingegen die Immobilie in der Vergangenheit zu fortgeführten Anschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb durch den Unternehmer ins Betriebsvermögen eingelegt worden sein, ergibt sich durch die (fiktiven) Abschreibungen vor der Einlage bei konstanter Wertsteigerung ein Veräußerungsverlust auf privater Ebene. In diesem Fall wäre es ratsam, den Verlust steuerlich nutzbar zu machen, indem die Immobilie aus dem Betriebsvermögen innerhalb von zehn Jahren veräußert wird.
Auf Ebene des Unternehmens ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtiger laufender Gewinn. Allerdings gewährt der Gesetzgeber durch § 6b EStG die Möglichkeit, die sofortige Versteuerung der stillen Reserven zu vermeiden. Zum einen können die stillen Reserven auf eine im Jahr der Veräußerung oder dem Vorjahr neu angeschaffte Immobilie übertragen werden. Sollte keine neue Immobilie angeschafft worden sein, kann zum anderen auch eine den Gewinn neutralisierende Rücklage gebildet werden, wenn innerhalb von sechs Jahren eine Ersatzimmobilie angeschafft werden soll. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die Immobilie vor dem Verkauf mindestens sechs Jahre zum Betriebsvermögen gehört hat.
Zusammenfassend werden beim Verkauf von Immobilien aus dem Betriebsvermögen besondere Anforderungen an die Zusammenarbeit zwischen Mandant und Berater gestellt. Es gilt sowohl die betriebliche als auch die private Ebene zu beleuchten, um nach dem Verkauf nicht mit unbeliebten Steuerzahlungen überrascht zu werden.
2. Steuerliche Haftungsrisiken beim Kauf einer vermieteten Immobilie
Wer ein auch nur teilweise vermietetes Grundstück kauft, sollte beachten, dass nach Ansicht des BFH (VII B 242/95 und VII R 86/92) dieses unter die Haftungsvorschrift des § 75 AO fällt. Dies gilt auch, wenn das Grundstück nur privat vermietet wurde und ertragsteuerlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) führt.
Wer eine solche Immobilie erwirbt, haftet gesamtschuldnerisch für die im Betrieb begründeten Steuern und Steuerabzugsbeträge des Verkäufers, die seit Beginn des Jahres vor dem Übernahmejahr entstanden sind (§ 38 AO) und innerhalb eines Jahres nach der Übernahme festgesetzt bzw. angemeldet worden sind.
Somit können für Immobilienkäufer auch in augenscheinlich überschaubaren Transaktionen aus der privaten Hand steuerliche Risiken schlummern. Um diese Risiken im Vorfeld ins Kalkül zu ziehen, sollte vom Verkäufer eine aktuelle Aufstellung über ausstehende Steuern vom Finanzamt vorgelegt werden. Alternativ kann auch ein Steuerberater mit der steuerlichen Risikoprüfung beauftragt werden.